Kupovina nekretnine na Kipru: Cene stanova, troškovi i procedura

Zanimljivosti sa Kipra za one koji imaju novca i žele da ga ulože, profitiraju ili da samo promene sadašnje mesto boravka. 

Larnaka i Limasol su trenutno u ogromnoj ekspanziji gradnje luksuznih nekretnina, potražnja za njima je velika, a ogromni bilbordi sa oglasima za prodaju se nalaze na aerodromima, duž autoputeva i ulica.

U gradskim centrima i duž obale nikli su stambeni kompleksi i zgrade visokog luksuza pa je Kipar pre nekoliko godina postao omiljena zemlja za kupce nekretnina širom sveta.

Za to je zaslužna idealna mediteranska klima sa preko 340 sunčanih dana godišnje, predivno more, visoki kvalitet života i jedna od najnižih stopa kriminala u Evropi. 

Kupovina nekretnine u Larnaki

Larnaka je nakon Nikozije i Limasola treći grad po veličini i najstariji grad na Kipru. Oblast Larnake ima preko 10 plaža na kojima turisti i lokalni stanovnici mogu provesti lep dan kupajući se u moru.

Ovde se trenutno grade uglavnom manje luksuzne zgrade od najviše 2-3 sprata sa isto toliko stanova na svakom spratu. Gradi se dosta i u svakom delu grada postoji nekoliko gradilišta. 

Kada su nove nekretnine u Larnaki u pitanju najveću cenu imaju zgrade koje se grade kod plaže Mekenzi - nedaleko od slanog jezera i aerodroma. Takođe na ceni su i zgrade koje se grade u okolini Radisson Blu hotela koji je lociran blizu nove marine čija rekonstrukcija počinje sledeće godine.

U Larnaki sledeće godine započinje rekonstrukcija postojeće marine i to će biti najveći kiparski investicioni projekat od 1,2 milijarde evra.

Imaće preko 4.000 novih radnih mesta, ultra moderan putnički terminal, brodove za luksuzna krstarenja, jahte i smeštaj za 650 brodova, kancelarije, luksuzne vile i nebodere sa pogledom od 360 stepeni...

Kiprani i građani drugih zemalja najviše stanova kupuju upravo u ovom delu Larnake, jer se procenjuje da će stanovi kupljeni sada u blizini nove marine, za nekoliko godina dostići mnogo veću vrednost.

Uz novu marinu, međunarodni aerodrom koji se nalazi baš u Larnaki i blizinu dva veoma posećena letovališta (Aja Napa i Protaras) procenjuje se da će Larnaka postati glavna mediteranska turistička destinacija.

Koliko košta stan u Larnaki?

Trenutna cena neprodatih stanova u novogradnji u boljim delovima grada Larnake kreće se između 1.800 - 3.000 evra/m2. 

U novogradnji postoje 3 opcije kupovine stana: 

1) Off-plan stanovi: to znači da zgrada nije ni počela da se gradi već je u fazi planiranja. 

Ako želite da kupite ovakav stan plaća se rezervacija nekretnine 5.000 evra, a prednost je to što se isplata vrši po fazama izgradnje.

Uplaćujete recimo 30% prilikom potpisivanja ugovora, 10% kada zgrada počne da se gradi, zatim nakon par meseci 10%, pa 20% i ostalo dok se ne isplati.

Kašnjenja u izgradnji su retka, a izgradnja ovih zgrada traje najviše 18 meseci (najčešće godinu dana).

Prosečan dvosoban stan (koji se kod nas vodi kao trosoban, jer se dnevna takođe računa kao soba) sa oko 80 m2 unutrašnjeg prostora podrazumeva: 2 spavaće sobe + dnevnu sobu sa kuhinjom i trpezarijom + 2 WC/kupatila (od kojih se u jedno kupatilo ulazi iz spavaće sobe) + ostava u podrumu + parking mesto + pokrivena terasa oko 17-18 m2. 

U Off-plan izgradnji ovakav stan košta oko 145.000 - 155.000 evra (veći sprat podrazumeva višu cenu).

90% ovakvih stanova se odmah proda, a postoje i zemljišta na kojima se tek planira izgradnja stanova koji su svi do jednog unapred prodati nekom Rusu koji planira da ih iznajmljuje.

2) Stanovi u izgradnji: to su zgrade u kojima je izgradnja u toku. Princip je isti, rezervacija stana koji je slobodan i koji želite da kupite je 5.000 evra, a zatim se po fazama gradnje isplaćuje ostatak (obično ostanu neprodata 2 stana sa lošijim pogledom ili penthouse na dva nivoa koji je najskuplji, mada se i to na kraju proda).

Isti stan kao što je iznad opisan u ovoj fazi košta više: između 170.000 - 185.000 evra.

Po ovome se vidi koliko je povoljnije kupiti stan pre nego u toku izgradnje.

3) Završene zgrade: tu se veoma teško nalazi neprodat stan, a ako i postoji obično je to penthouse koji je najskuplji.

Stan koji smo naveli kao primer, u ovoj poslednjoj fazi dostiže cenu veću od 200.000 evra.

Sve ovo navedeno važi za novogradnju. Stanovi u starogradnji u Larnaki su jeftiniji, ali se tu mora računati na još ulaganja tj. renoviranje.

Kupovina nekretnine u Limasolu

Limasol je drugi po veličini grad na Kipru i takođe ima preko 10 plaža na obodima grada i u njegovoj neposrednoj blizini.

Kada iz Larnake automobilom krenete za Limasol koji je udaljen oko 50 minuta, pri ulasku u grad videćete veliki broj nebodera sa preko 20 spratova koji se trenutno grade, veliki broj dizalica i nekoliko već izgrađenih modernih visokih zgrada sa stanovima i poslovnim prostorom. 

Za razliku od Larnake, u Limasolu se najviše grade upravo neboderi: sa pogledom na more i Molos promenadu. 

U Limasolu ne možete naći dvosoban stan u novogradnji za 170.000 evra!

Cene stanova u Limasolu su veoma visoke, a ovo su primeri luksuznih stanova u luksuznim zgradama sa pogledom na more:

2 bedrooms - €1,655,000

2 bedrooms - €1,850,000

2 bedrooms - €3,010,000

4 bedrooms - €14,250,000

Troškovi kupovine stana na Kipru

Usluge agencije za nekretnine na Kipru se razlikuju od agencija u Grčkoj. Uslugu agencije za nekretninu na Kipru plaća prodavac tj. investitor, ali je na vama da angažujete i platite advokata. 

Prodavac agentu plaća između 3 i 5% od vrednosti nekretnine, zavisno od njihovog internog dogovora.

Takođe ne postoji kao u Grčkoj opcija kojom jedan deo novca dajete prodavcu na ruke, a drugi uplaćujete preko banke. 

Na Kipru se ceo stan mora isplatiti preko banke i naravno obavezno je dokazati poreklo novca (da li ste novac za kupovinu zaradili putem svoje firme, putem plate, putem prodaje druge nekretnine, izdavanja nekretnine ili na drugi način). 

• Stranci mogu kupiti jednu nekretninu na Kipru ili jedan plac.

• PDV za prvu nekretninu je 5%. 

• Usluga advokata je 850 - 1.500 evra.

• Taksa na ugovor iznosi 1.50 evra za svakih 1.000 evra. To znači za stan od 170.000 evra taksa iznosi 255 evra i mora se platiti u narednih 30 dana od potpisivanja ugovora.

• Naknada za upis imovine u katastar za nekretninu do 170.000 evra je 5% (novoizgrađene nekretnine podležu PDV-u i oslobođene su naknade za prenos)

• Za starogradnju naknada za prenos imovine na Kipru se plaća kada se prenos vlasničkih prava na imovinu na Kipru izvrši tako što vaš advokat prenese i registruje imovinu na vaše ime u kancelariji za zemljište na Kipru. Naknada se zasniva na kliznoj skali od 3 do 8% u zavisnosti od vrednosti imovine. Na primer, za prvih 85.000 EUR vrednosti imovine plaćate 3 % kupoprodajne cene; između 85.001 € i 170.000 €, stopa je 5%; a preko 170.000 evra stopa je 8%.

• Porez na nepokretnu imovinu na Kipru ukinut je 2017. godine! Ne plaća se ni prilikom kupovine nekretnine ni na godišnjem nivou.

Otvaranje računa u banci na Kipru

Da biste otvorili račun u kiparskoj banci potrebno je...

• Popuniti upitnik u kom ćete objasniti vaše životno i profesionalno iskustvo, čime se bavite, na koji način zarađujete i koliko godišnje
• Koliko poreza plaćate godišnje
• Račun za komunalije na vaše ime (ne stariji od 6 meseci) koji prikazuje adresu stanovanja
• Referentno pismo banke
• Izvod banke za poslednjih 12 meseci
• Poreski obrasci za poslednje 2 godine
• Finansijski izveštaji kompanija za poslednje 2 godine

Svi dokumenti moraju biti na engleskom jeziku ili zvanično prevedeni i overeni od notara i u Apostilu.

Početni gotovinski depozit od 1.000 EUR obavezan je po otvaranju računa i od njega se naplaćuju naknade za otvaranje računa.

Godišnja taksa za održavanje računa je 100 EUR.

Kredit za kupovinu stana na Kipru

Kao građanin Republike Srbije vi možete dobiti kredit za stan na Kipru. Kiparski bankari su veoma raspoloženi da vam daju kredit, ali takođe i veoma zahtevni kada je papirologija u pitanju kako bi se zaštitili od nesolventnih zajmoprimaca.

Na Kipru postoje tri glavne banke koje nerezidentima daju stambene kredite: Kiparska banka, Hellenic banka i Alpha banka.

Strani zajmoprimac je rizik za svakog bankara. Teško je proceniti pouzdanost nerezidenta i njegove kasnije finansijske mogućnosti, stoga su banke povoljnije za strance koji već za stalno borave u zemlji ili na Kipru zarađuju.

Uslovi za strane klijente su mnogo stroži: dok stranac koji već živi na Kipru mora dati 20% učešća za kredit, nerezidentu je potrebno 40% za učešće.

Kamatna stopa na kredit će takođe biti drugačija: za građane ili stalne stanovnike Kipra ona je skoro uvek oko 2,0-2,5% godišnje, dok će nerezidentu najverovatnije biti ponuđena kamatna stopa od 4,0-4,5%.

Da biste dobili kredit u kiparskoj banci potrebno je...

Strani državljani na Kipru koji žele da kupe nekretninu na kredit treba da dostave veliki broj dokumentacije. Dokumentacija jeste obimna, ali se može skupiti.

Pre svega neophodno je da otvorite račun u kiparskoj banci (iznad smo naveli šta je sve potrebno), a zatim da prikupite sledeća dokumenta:

• Potvrdu iz banke o mesečnim prihodima za poslednjih 6 meseci
• Podatke o kompaniji koju posedujete ili u kojoj radite
• Potvrdu iz banke za poslednjih 6 meseci za posedovanje novčanih sredstava koji će se koristiti na Kipru 
• Izvod iz banke ukoliko postoji neki drugi kredit
• Kopiju ugovora o radu (ostali dokumenti koji pokazuju prihode)
• Poreske prijave za poslednje 2 godine
• Kopiju nacrta kupoprodajnog ugovora radi procene vrednosti
• Kopije pasoša
• Referentno pismo banke za sve podnosioce zahteva
• Račun za komunalne usluge (struja i slično) ne stariji od 6 meseci kojim se potvrđuje adresa stalnog boravka
• Bilo koji dokument koji dokazuje finansijsku pouzdanost klijenta
• Nekoliko obrazaca koji se popunjavaju

Maksimalna mesečna rata za stambeni kredit ne bi trebalo da prelazi 33% ukupnog prihoda porodice na mesečnom nivou.
Banku je potrebno uveriti da klijent neće ostati bez sredstava za život, u suprotnom mogu biti nesolventni.

Troškovi komunalija i godišnjeg poreza za stan na Kipru

• Komunalije (grejanje, struja, gas, odnošenje smeća...) za stan od 45 m2 - mesečno €105
• Internet 8 mbps (mesečno)    €22
• Neograničeni internet €40 mesečno

Ako vas je ovaj tekst zainteresovao pročitajte načine za preseljenje na Kipar i kako dobiti stalni boravak ili državljanstvo Kipra.