Vodič za kupovinu nekretnine u Grčkoj preko agencije - korak po korak

Kupovina nekretnine u inostranstvu, posebno u zemlji poput Grčke, relativno je jednostavan proces, ali stranci moraju biti upoznati sa lokalnim zakonima i procedurama. Bilo da je reč o kupovini stana u Grčkoj, kupovini apartmana u Grčkoj ili kupovini kuće u Grčkoj, važno je razumeti sve korake i izazove koji prate ovakve transakcije. Zato mnogi kupci odlučuju da angažuju agenciju za nekretnine koja ih vodi kroz ceo proces.

Agencije za nekretnine u Grčkoj pružaju ne samo pristup velikom broju nekretnina, već i pravnu pomoć, administrativnu podršku i sve što je potrebno da kupovina nekretnine bude sigurna i legalna. Ove agencije takođe mogu pomoći u razumevanju cena nekretnina u Grčkoj, koje mogu varirati zavisno od lokacije i tipa nekretnine.

Uz dobru pripremu i pomoć iskusnih stručnjaka, bilo da razmatrate kupovinu stana, apartmana ili kuće, možete se osigurati da će sve proteći bez problema. Ključno je razumeti sve faze, pripremiti se za dodatne troškove i angažovati profesionalce koji će vas voditi kroz proces.

U ovom vodiču pružićemo vam detaljan pregled svih koraka koje treba preduzeti kada kupujete nekretninu u Grčkoj uz pomoć agencije, uključujući troškove, poreze, dokumentaciju i vremenski okvir za svaki korak. Na ovaj način, bićete u potpunosti spremni da istražite i razumete cene nekretnina u Grčkoj, kao i sve što je potrebno za uspešnu kupovinu.

Iskustvo naših ljudi koji su kupili stan na Halkidikiju, njihove savete i troškove koje su imali pročitajte ovde.

1. Odabir agencije za nekretnine

Prvi i najvažniji korak jeste pronalaženje pouzdane i iskusne agencije za nekretnine u Grčkoj. Agencije igraju ključnu ulogu u pronalaženju odgovarajuće nekretnine, vođenju kroz pregovore sa prodavcima i organizaciji svih administrativnih zadataka. Odabir pogrešne agencije može značiti gubitak novca, vremena, i u najgorem slučaju - zakonske probleme.

Napomena: Ukoliko kupujete stan u izgradnji nije vam potrebna agencija za nekretnine, ali je advokat obavezan kako bi štitio vaše pravne interese.

Saveti za izbor agencije za nekretnine u Grčkoj

Proverite licencu i uverite se da agencija ima validnu licencu za rad u Grčkoj. Agencije za nekretnine moraju biti registrovane kod nadležnih organa i poštovati sve zakonske propise.

Pročitajte recenzije prethodnih klijenata ili tražite preporuke. Dobro je kontaktirati nekoga ko je već koristio njihove usluge.

Jasni ugovorni uslovi: pre nego što angažujete agenciju, pitajte za tačne troškove i provizije. Usluga agencije za promet nekretnina u Grčkoj obično iznosi 2% od cene nekretnine. Ovu cenu plaća onaj ko angažuje agenciju. 

2. Definisanje vaših potreba i budžeta

Pre nego što počnete pretragu nekretnina, važno je da definišete tačno šta tražite. Grčka je zemlja sa različitim tržištima nekretnina – od luksuznih vila na ostrvima do povoljnijih kuća u unutrašnjosti Peloponeza.

Faktori koje treba uzeti u obzir su:

Tip nekretnine - da li tražite stan u gradu, apartman na moru ili kuću sa zemljištem?

Razmislite o tome da li želite nekretninu u velikim gradovima poput Soluna i Atine, na ostrvima ili u ruralnijim oblastima. Cene variraju u zavisnosti od lokacije.

Budžet: prosečne cene nekretnina u Grčkoj kreću se od 1.500 do 4.000 EUR/m² za stanove u Atini, dok luksuzne vile na Mikonosu ili Santoriniju mogu dostići cene preko 10.000 EUR/m².

3. Pronađite nekretninu i pregovarajte o ceni

Kada odaberete agenciju i definišete vaše zahteve, sledeći korak je pretraga i pregled nekretnina. U ovom delu procesa vaš agent će vam pokazati nekretnine koje odgovaraju vašim kriterijumima i budžetu. Pregovaranje o ceni je takođe deo posla agenta, a kako grčko tržište nekretnina omogućava određenu fleksibilnost, agent vam može pomoći u postizanju bolje cene.

Agenti su vešti u pregovorima i mogu vam pomoći da postignete bolji dogovor. Pregovori su često ključni u smanjenju ukupnih troškova transakcije.

4. Pravni deo i angažovanje advokata

Kada se dogovorite o ceni, sledeći korak je angažovanje advokata, što je obavezan deo u procesu kupovine nekretnine u Grčkoj. Zavisno od dogovora advokata vam može obezbediti agencija i ta usluga ulazi u procenat koji ćete im platiti kada kupite stan.

Advokat je ključan u proveri svih pravnih aspekata nekretnine, uključujući vlasništvo, eventualne dugove, hipoteku i zakonsku usklađenost objekta.

Advokat pregleda vlasnički list nekretnine i osigurava da je prodavac pravi vlasnik, bez nerešenih pravnih pitanja ili dugova. U Grčkoj je česta praksa da advokat kupca komunicira sa advokatom prodavca kako bi se proverila sva dokumentacija pre nego što se nastavi sa sledećim korakom.

Advokatske usluge obično koštaju oko 1% do 1,5% od vrednosti transakcije.

5. AFM broj i otvaranje bankovnog računa

Svaki strani kupac u Grčkoj mora da dobije AFM broj, što je ekvivalent poreskom identifikacionom broju. AFM broj je neophodan za sve pravne i finansijske transakcije, uključujući kupovinu nekretnina (procedura ne traje više od 1 sata).

Osim toga, morate otvoriti bankovni račun u grčkoj banci kako biste mogli izvršiti uplatu depozita i završiti kupovinu.

Grčke vlasti su veoma zainteresovane za poreklo novca koji se sliva u zemlju i zato će svako ko namerava da kupi nekretninu u Grčkoj morati uredno da pokaže odakle novac dolazi i kako se troši.

Novac za kupovinu nekretnine se mora isplaćivati direktno iz grčke, srpske ili bilo koje banke, odnosno sa računa u toj banci. 

Vaš advokat ili agent mogu vam pomoći da izvadite AFM broj.
Otvaranje bankovnog računa u Grčkoj obično zahteva lično prisustvo, ali uz punomoć, advokat može otvoriti račun u vaše ime.

6. Potpisivanje predugovora i uplata depozita

Nakon što su pravni aspekti provereni i AFM broj pribavljen, sledi potpisivanje predugovora, koji obavezuje obe strane da završe transakciju pod dogovorenim uslovima. U ovom koraku se takođe uplaćuje depozit, obično u iznosu od 10% do 15% ukupne vrednosti nekretnine. Ovaj iznos se odbija od konačne cene prilikom potpisivanja glavnog ugovora.

Predugovor priprema vaš advokat u Grčkoj. Potpisnici predugovora su kupac i prodavac.

Predugovorom se određuje cena kao i vremensko trajanje koje je dato kupcu odnosno njegovom advokatu-zastupniku, kako bi proverio vlasnički list, listu potencijalnih vlasnika, neizmirena dugovanja ako ih ima, prema banci ili trećem licu, kao i Poreskoj upravi. Uobičajeno je da ova procedura provere traje maksimum od 10 do 15 dana, nekada i kraće.

Budite sigurni da su svi uslovi jasno definisani u predugovoru.
Depozit je obično nepovratan, osim u slučaju da prodavac odustane od prodaje.

Još nekoliko korisnih tekstova ukoliko se odlučite da kupite apartman ili kuću u Grčkoj:
 

Kako dobiti Zlatnu vizu u Grčkoj: Uslovi i prednosti
 

Korak po korak: Prijava i plaćanje godišnjeg poreza na nekretnine u Grčkoj
 

Šta treba da znate i uradite nakon kupovine nekretnine u Grčkoj
 

Kako stranac može otvoriti bankovni račun u Grčkoj?
 

Šta treba znati o porezima i troškovima prilikom kupovine nekretnine u Grčkoj
 

Najčešće greške koje kupci prave prilikom kupovine nekretnine u Grčkoj
 

Gde i po kojim cenama Srbi kupuju nekretnine u Grčkoj?
 

Korak po korak: Kako strani vlasnici mogu registrovati svoj apartman za iznajmljivanje u Grčkoj

7. Notarski ugovor

Jedan od poslednjih koraka je potpisivanje glavnog ugovora kod notara, što je obavezan korak u Grčkoj. Notar ima ulogu da osigura da su svi dokumenti legalni i u skladu sa zakonom, kao i da izvrši prenos vlasništva. Notarski troškovi se razlikuju u zavisnosti od vrednosti nekretnine, ali obično iznose oko 1% do 2%.

8. Porezi i dodatni troškovi

Pored cene same nekretnine, kupovina uključuje i nekoliko dodatnih troškova i poreza. Evo najvažnijih:

Porez na prenos vlasništva: Ovaj porez iznosi 3,09% od kupoprodajne cene za nekretnine koje nisu novogradnja. Za nekretnine izgrađene posle 2006. godine, PDV od 24% je trenutno suspendovan.

Notarske takse: Trošak notara obično iznosi između 1% i 2% od vrednosti nekretnine.
Provizija agencije: Agencija naplaćuje između 2% od zaključene cene nekretnine kao proviziju.
Registracija nekretnine: Troškovi registracije vlasništva iznose oko 0,5% do 1% od vrednosti nekretnine.
Godišnji porez na nekretninu: Iznosi oko 3 evra po kvadratu.

9. Registracija vlasništva

Poslednji korak u procesu je registracija vlasništva u zemljišnim knjigama - katastru (Ktimatologio). Ovo je važan pravni korak koji osigurava da ste zvanično vlasnik nekretnine u Grčkoj. Nakon registracije, vi ste legalni vlasnik, i to je ključan deo koji sprečava eventualne sporove o vlasništvu u budućnosti.

Specijalna beleška: 

Pri kupovini stare kuće ili stana za renoviranje savetujemo klijente da prvo utvrde da li je potrebna dozvola za renoviranje. Potrebno je i utvrditi u kakvom je stanju sam objekat, krov, zidovi i zemljiste (da li je stena ili ponekad klizište). Kako bi krenuli u realizaciju i renoviranje trebalo bi ispoštovati sve predviđene mere za zaštitu, posebno kod starih kuća.. 

Na koji način Srbi mogu kupiti nekretninu u Grčkoj?

Kupovina nekretnine u Grčkoj za srpske državljane je pravno moguća i relativno je jednostavna, ali postoje određene procedure koje je neophodno ispuniti. Kao što je već pomenuto u ovom tekstu, strani kupci moraju pratiti specifične korake, uključujući angažovanje advokata, dobijanje AFM broja i registraciju vlasništva.

Pravni okvir i uslovi za Srbe

Srpski državljani, kao i državljani drugih zemalja izvan EU, mogu slobodno kupovati nekretnine u Grčkoj, ali je potrebno ispuniti određene uslove i pratiti zakonske procedure. Ovo uključuje dobijanje AFM broja (poreskog broja) i registraciju vlasništva u zemljišnim knjigama. Za određene regije, poput pograničnih oblasti, mogu postojati ograničenja koja zahtevaju posebne dozvole za kupovinu.

Kupovina nekretnine u Grčkoj zahteva pažljivo planiranje i angažovanje pravnih stručnjaka. Uz sveobuhvatnu pomoć agencije za nekretnine i advokata, možete jednostavno proći kroz sve korake i osigurati se da je kupovina sigurna i u skladu sa zakonom.

Najbolji sajtovi za prodaju nekretnina u Grčkoj

Spitogatos (www.spitogatos.gr)

Jedan od najpoznatijih sajtova za nekretnine u Grčkoj. Pruža široku ponudu stanova, kuća, zemljišta i komercijalnih nekretnina. Sajt ima filtere za pretragu po regionu, ceni, kvadraturi i udaljenosti od mora. Takođe je dostupan na nekoliko jezika, što ga čini pogodnim za strane kupce.

Tospitimou (www.tospitimou.gr)

Popularan sajt za pretragu nekretnina sa velikim brojem oglasa, kako od strane agencija tako i od privatnih vlasnika. Omogućava pretragu prema vrsti nekretnine, ceni, kao i prema specifičnim zahtevima poput blizine mora ili pogodnosti za ulaganje.

Advokat za kupovinu nekretnine u Grčkoj - preporuka

Ukoliko ste već izabrali nekretninu u Grčkoj koju želite da kupite i potrebna vam je samo usluga advokata, Srpski Konzulat u Solunu preporučuje Advokatsku kancelariju Billis.

G. Dimitris Billis govori odlično srpski jezik i građani Srbije su već uspešno koristili njegove usluge. U procesu kupovine nekretnine on će vas uvesti u celu proceduru, izvršiti temeljnu proveru statusa stana (da li postoje tereti), sastaviti kupoprodajni ugovor, pružiti usluge prevodioca...

Kontakt

Advokatske Usluge Dimitris Billis
Broj registracije Advokatske Komore Soluna 6960
Adresa: M. Botsari 43 Neapoli, Thessaloniki

Email: billisbr@otenet.gr
Broj telefona: +30 697 4435822

Facebook profil
Facebook stranica